Le bailleur a l’obligation de louer un logement décent. Cette obligation issue de la loi du 6 juillet 1989 s’impose à l’ensemble des logements-foyers dont les résidences sociales et assimilés (loi du 6.07.89 : art. 6, al. 1 et art. 20-1).[1]

Le décret du 11 janvier 2021 a intégré la performance énergétique
dans les critères de décence d’un logement.

A compter du 1er janvier 2023, il conviendra donc de respecter,
en toutes circonstances, le critère de décence énergétique qui est mesuré par l’étiquette relative à la consommation énergétique du logement.

Aujourd’hui, l’enjeu est d’abord d’être en mesure de connaître l’étiquette énergétique des logements gérés, établie par le DPE.

[1]   Un logement « décent » est un logement “ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.”

  • Quel calendrier de mise en oeuvre de la décence énergétique ?

    A partir du 1er janvier 2023, les logements qui ne respectent pas l’étiquette énergétique suivante seront considérés comme indécents :

  • Quelle validité des DPE déjà réalisés ?
    • Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne seront plus valides
      à compter du 1er janvier 2023 ;
    • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (ancienne version)
      ne seront valides que jusqu’au 31 décembre 2024 ;
    • Les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 (nouvelle version) sont valides 10 ans.
  • Conséquences du non-respect de la décence énergétique d’un logement

    Pour les nouveaux contrats de location (dont les contrats de résidence), le non-respect du critère de décence d’un logement interdit en principe sa mise en location. Pour
    les contrats de location en cours au 1er janvier 2023 (dont les contrats de résidence),
    les conséquences sont multiples :

    Obligation de mise en conformité

    Lorsque le logement n’est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité au bailleur sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail.

    A défaut d’accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la partie la plus diligente peut saisir pour avis la commission départementale de conciliation. Cette saisine est facultative et ni la saisine de la commission ni la remise de son avis ne sont un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties (loi du 6.7.89 : art. 20-1).

    Le juge fixe la nature des travaux à effectuer et le délai de leur exécution.

    Baisse du loyer

    Le juge peut réduire le montant du loyer, ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. La réduction de loyer prononcée par le juge ne peut s’appliquer que postérieurement à la date d’expiration du délai imparti au bailleur par le juge pour réaliser les travaux.

    Cette action est ouverte aux titulaires de baux en cours (loi du 6.7.89 : 41-1) et n’est enfermée dans aucun délai.

    Dommages-intérêts

    Le bailleur qui ne donne pas en location un logement décent peut également être rede-vable, à l’égard du locataire, de dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi.

    Suspension des APL

    La conformité avec les normes de décence est une condition pour bénéficier des aides au logement.

    Par conséquent, la CAF peut informer le propriétaire de son obligation de mise en conformité (Code la sécurité sociale : art. L.542-2 et L.831-3).

    L’aide au logement peut être conservé par la Caf pendant un délai maximum de 18 mois, jusqu’à la réalisation de travaux et pendant ce temps, le locataire ne verse que le loyer résiduel (loyer-allocation logement). Ce paiement partiel ne constituant guère un défaut de paiement, aucune action du bailleur en résiliation de bail ne serait fondée.

  • Quelles sont les dates clés ?

  • En savoir plus sur l’obligation de réaliser un DPE

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